Paylaş

Bu ayki yazıma başlamadan önce tüm Perfect Gazete okuyucularının yeni yılını kutlar, 2019 yılının sağlık dolu ve bol kazançlı olmasını dilerim.
Bu ay ve gelecek ayki yazılarımda son birkaç yıldır Toronto emlak piyasalarının hareketli olması nedeniyle önem kazanmış olan, fakat sıklıkla atlanan “Assignment” yoluyla devredilen gayrimenkul mülkiyetinin doğurabileceği vergi sonuçlarına değineceğim.
Geçtiğimiz son birkaç yıl boyunca ön-inşaat piyasasının gücü ile, birçok kişi bir inşaatçıdan mülk satın alarak ve daha sonra kapanıştan önce başka bir alıcıya “assignment” yolu ile mülkiyet haklarını satarak kazanç elde etme yolunu seçmiştir.
Kapanıştan önce bir inşaat mülkünün satılması resmi olarak ve gelir vergisi kanunu gereği bir mülkün devri olarak kabul edilir. Tüm devirler her zaman kazanç için yapılmaz; bazı durumlarda alıcının asıl niyetinin, ikametgahı olması öngörülen bir mülkün tahsis edilmesini gerektiren durumlar da doğabilir. Çoğu ana müteahhit, devirlerin az bir ücretle veya ücretsiz olarak yapılmasına izin verir. Bununla birlikte, bu devirle ilgili nüansların farkında olmak ve vergi sonuçlarını akılda bulundurmak mülk devrini düşünen herkes için önemlidir. Özellikle, hakkın satışı konusunda potansiyel HST etkileri nelerdir? Bu devirde kazanılan potansiyel kazançlar nasıl bildirilmelidir? Bu gelirler sermaye kazancı mı yoksa iş geliri olarak mı nitelendirilmelidir? İkinci ve üçüncü sorular, bu iki bölümlük yazı serisinin Şubat ayındaki yazımda tartışılacaktır. Burada önce HST sonuçlarını tartışacağım.
HST sorusuna cevap verebilmek, mülk alımının birincil amacının CRA’nin bakış açısına göre nasıl görüldüğünün belirlenmesi sonucuna bağlı olacaktır. Yani, bir “assignment” durumunda mülkü ilk satın alan kişinin niyetinin ne olduğunu ispatlaması gerekir. Cevaplanması gereken en önemli soru, mülkün tekrar satma niyetiyle mi satın alındığı yoksa başlangıçta sadece birincil ikamet olarak mı satın alınmış olduğudur. Mülkün satın alınma amacının kar için yeniden satılmak üzere belirlenmesi halinde, CRA, söz konusu mülkün ilk sahibini HST mükellefiyeti ve yükümlülükleri için “inşaatın müteahhitti” olarak tanımlayabilir. Bu durumda, devreden kişinin, devirden kazanılan kazançtan elde edilen HST’yi satın alan kişiden tahsil edip, CRA’ye göndermesi gerekir. CRA, bu mülkün satın alınma amacını belirlerken ve “müteahhit” sıfatının devreden kişiye atfedilip edilmeyeceği konusunda çeşitli faktörleri dikkate alacaktır.
CRA tarafından dikkate alınan temel faktörlerden bazıları GST- Bilgi Sayfası GI-120’de bulunabilir.
Bu bilgiler özet olarak aşağıdakileri içerirse de, sadece bunlarla sınırlı değildir:
– Kişi, mülkü üzerindeki hakkını satabilmek için ya mülkün inşaatı başlamadan veya yapım aşamasındayken satmak için yollar araştırırsa,
– Mülkün finansmanı yapılmışsa, ve bu finansmanın kısa süreli kullanım için olduğu anlaşılırsa veya ipotek uzun vadeli fakat kapalı değil ve ceza olmaksızın ödenebiliyorsa,
– Mülkün finansmanı, gelir düzeyine sahip olan kişi için mantıksız ise, bu durum kişinin evi yeniden satmak için mülkün artan değerine güveniyormuş gibi görünmesini sağlar.
– Kişinin belirtilen faizi, mülkün birincil ikametgahı olarak işgal edilmesi amaçlı alınması, ancak kişisel maddi koşulları böyle bir iddiayı şüpheli kılıyorsa.
– Kişinin yaşam tarzı incelendiğinde, kişinin mülkü ikame etmesi özelliklerine sahip olmadığı anlaşılıyorsa.
GST / HST Memorandum 19.2’de tanımlandığı gibi “assignment” yapan kişinin “müteahhit” olarak kabul edilip edilemeyeceğini belirlemek için kullanılabilecek başka hususlar da vardır, ancak yukarıda özetlenenler genellikle bir müteahhitti tanımlamak için kullanılır. Bu noktayı birkaç örnekle aydınlatmamız gerekirse.
Örnek 1
Ahmet ve Zehra, iki çocuklarıyla yaşadıkları 3 yatak odalı bir eve sahiptirler. Mayıs 2017’de, tek yatak odalı bir apartman dairesi satın almak için bir inşaatçı ile bir satın alma ve satış anlaşması imzalarlar. Satın alma bedeli, Kasım 2019’de kapanış tarihi olan $310.000’dır. Haziran 2019’da, mülk halen yapım aşamasındayken, mülklerini $350.000 karşılığında bir başka kişiye devrederler.
Yukarıda listelenen dört nokta, bu durumda Ahmet ve Zehra’nın müteahhitler olarak kabul edilip edilmeyeceğini belirlemek için kullanılabilir ve tek yatak odalı apartman dairesinin devrinden elde edilen herhangi bir kazanç için HST’yi devralan kişiden tahsil edip, CRA’ye ödemek zorunda kalabilirler. Gayrimenkul satın alma ve satma konusunda daha önce hiçbir geçmişe sahip olmasalar bile, dört kişilik bir aile için tek yatak odalı bir apartman dairesi satın alınması ve bunu almak için, 3 yatak odalı bir konutu bırakmak mantıklı bulunulmayabilir. Mevcut bilgilere dayanarak, kapanıştan önce mülk edinme ve satma ana amaçlarının, kazanç elde ederek, satmak olması muhtemeldir.
Örnek 2
Hasan ve Leyla, Toronto’daki iki çocuklarıyla birlikte yaşadıkları 3 yatak odalı bir ev kiralamaktadırlar. Leyla’nın üçüncü çocukları ile hamile olduğunu öğrendikten sonra, kiralanan birimlerinin büyüyen ailelerini barındıramayacak kadar küçük olduğunu hissederler. 2017 yılının Mayıs ayında bir inşaatçı ile bir satın alma ve satış anlaşması imzalarlar. 2019 yılı Mayıs ayında tamamlanması planlanan yeni bir 4 yatak odalı ev satın almanın maliyeti 450.000 dolardır.
Ocak 2019’te Hasan önemli bir ücret artışıyla terfi eder ve yeni pozisyonu aileyi Ottawa’ya taşımayı gerektirir. Sonuç olarak, aile 4 yatak odalı mülkü 500.000 dolara devrederler. Ottawa’da yaşamak için 4 yatak odalı yeni bir bir mülk satın alırlar.
Bu örnekte, mülkiyet hakkının devredilmesinin, iş yerini değiştirmenin bir sonucu olduğu ve asıl amacın, evin devrinden kâr amacı güdülmediği anlaşılmaktadır. Hasan ve Leyla, muhtemelen bu durumda müteahhitler olarak kabul edilmeyecek ve dolayısıyla HST’yi devrettikleri kişiden talep etmek zorunda olmayacaklardır.
Bir alıcının CRA tarafından bir müteahhit olarak kabul edilmesi durumu ne gibi sonuçlar doğurur?
Örnek 1’deki sayıları kullanarak, mülk $310.000 karşılığında satın alınmış ve $ 350.000’a “assign” edilmiştir. Devreden kişi, ekstra $40.000 kazanç artı %13 HST ($5,200) için bildirim vermek zorunda kalacaktır. Devreden birçok kişi çoğu zaman HST’yi tahsil edememekte ve böylece $40.000’lık kazançlarını HST’yi kapsayacak şekilde sunmaktadır. İşlemleri yapan avukatın CRA’ye $4,600’lık bir para cezası vermesi sonucunda, eldeki net karı $35.400’a indirmesi gerekmektedir.
Devralan kişinin bakış açısına göre ise, yeni inşa edilen mülkler için alıcılar hakkettikleri HST geri ödemesi için $ 4.600’lık ek artıştan yararlanmaya hak kazanırlar. Genel olarak, HST geri ödemesi alıcı tarafından alıcı adına uygulanır ve nihai fiyata dahil edilir. Alınacak HST iadesinin fiyatına ilk müteahhit ile anlaşmaya varıldığı zaman, devralanın ödediği orijinal $ 310,000’lık fiyatı, kapanıştan sonra alınacak olan geri alımda zaten dahil edildiğini varsayalım. Orijinal $310.000 tutarındaki satın alma fiyatının Ontario’daki dağılımı aşağıdaki gibi olacaktır:
$ 294,677 Gerçek fiyat
+ 14,734 GST (% 5)
+ 23,574 PST (% 8)
– 5,304 $ (GST indirim (rebate): GST’nin % 36’sı)
– 17,681 $ (PST indirim (rebate): PST’nin % 75’i)
İnşaatı ilk inşa eden müteahhittin indirimi dahil etmemesi durumunda, orijinal satın alma fiyatı $22.985 daha yüksek olacaktı. CRA mülk üzerinde sadece bir kişinin HST iade talebine izin verdiğinden, tüm vergi dahil, mülkün toplam bedelini ödemek alıcının yararına olacaktır. Alıcı daha sonra geri ödeme için başvurulmalıdır. Böylece, satın alanın satın alma bedeli toplamda $372.985 ($350.000 + $22.985’lık orijinal iade matrahı) olacaktır. Sadece alıcı $22.985’lık orijinal geri iadeyi geri almakla kalmayacak, ayrıca $40,000’lık ek bedelin üzerindeki $4.600’lık ilave ücret karşılığında $2.761’lık ilave HST indirimi alacaktır. Bu ek indirimin dökümü aşağıdaki gibidir:
$ 1,770 üzerinden hesaplanan GST, $ 637 (% 36)
$ 2,832 üzerinden hesaplanan PST, $ 2.124 (% 75)
Böylece, ekstra $ 4,600 HST ödemesi $ 2,781 bir geri ödeme ile sonuçlanacak, sonuçta toplam maliyet alıcı için $ 347,239 olacaktır.
HST’nin federal ve eyalet kısmında bulunan indirimlerin ve iadelerin hesaplanması her zaman kolay değildir. Yukarıda gösterilen yeni inşa edilmiş mülkler üzerindeki HST indiriminin hesaplanmasına aşina değilseniz, konuyla ilgili bir uzman ile görüşmeniz yararlı olacaktır.
“Assignment” yapan kişilerin gelir vergisi sorumluluklarını Şubat sayımızda paylaşacağım.
Her zaman olduğu gibi tüm okuyanlara bol kazançlı ve az vergili günler dilerim.